El mercado de Bienes Raíces Puerto Vallarta refleja un continuo crecimiento en el primer semestre de 2015.

El objetivo de este estudio es partir del 2013 hasta los primeros 5 meses del 2015. En efectos comparativos, primero revisaremos el mercado global de Bienes Raíces Puerto Vallarta en condominios y villas de todos los precios. Luego nos separaremos con dos mercados distintos, aquellos por debajo de $ 500,000 USD y los que están por encima de este precio de referencia.

La fuente de los datos incorporados en este estudio son de Flex MLS, el sistema de enlistado múltiple para el capítulo local Vallarta Riviera Nayarit de AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) o la asociación profesional de bienes raíces mexicana.

Es importante tener en cuenta que no todas las ventas de bienes raíces en México se dan a conocer en el sistema, particularmente ventas de desarrollos nuevos, sin embargo, los datos representan la información más completa disponible para el mercado de Bienes Raíces Puerto Vallarta, que incluye toda la Bahía de Banderas y Riviera Nayarit (de Mismaloya en el sur de la bahía hasta San Pancho en las afueras de la bahía norte.)

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El número total de unidades vendidas en el mercado de Bienes Raíces Puerto Vallarta en el último año completo del 2014 fue de 372, contra las 259 del año anterior 2013 y representa un incremento del 43%. Durante los primeros 5 meses del 2015, el número total de unidades vendidas fueron 190 contra 149 en el mismo período del año anterior, o un aumento del 28%.

Cabe destacar que el total de las propiedades enlistadas activas (que se toman como una referencia) aumentaron de 1,239 en diciembre del 2013 hasta 1,480 en diciembre del 2014, pero se ha mantenido en el mismo nivel con relación a mayo del 2015 con 1,489.

Las ventas como porcentaje de las propiedades anunciadas aumentaron de 21% a 25% en el transcurso de 2013-2014.

Al anualizar el total de unidades vendidas durante el período de los primeros 5 meses del 2015 se reflejan 456 unidades en total. Suponiendo que el número activo de propiedades enlistadas sigue siendo el mismo, esto sugeriría una absorción del 30,6% o aproximadamente 3 años de inventario de las unidades.

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Como se indica en la gráfica anterior, las propiedades enlistadas activas aumentaron en alrededor 1.000 unidades en enero del 2013 a un máximo de aproximadamente 1.600 en marzo del 2015. El inventario alcanzó su punto máximo en enero del 2014 a un ritmo de cerca de 130 meses, que no es más que un reflejo de relativamente pocas transacciones en ese mes en particular. Los principales puntos que se deben extraer de esta gráfica son 1) la confirmación del inventario del mes, mientras que las bajas y altas, se aproximan a un promedio de alrededor de 3 años desde 2013, y 2) las nuevas propiedades enlistadas y el total de listings activos que han aumentado, lo cual es de esperar en un mercado que está mejorando.

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Desde un punto de vista en el total de ventas en dólares, hubo un aumento del 44,3% en el volumen a precio de lista de $ 105 millones de dólares ventas totales a $ 150 millones. Para el período de 5 meses del 2014 hasta el 2015 el volumen total de ventas creció de $ 65 millones a $ 79 millones con un aumento del 22%. Mientras que las ventas en el mercado de Bienes Raíces Puerto Vallarta son de temporada, una tasa anualizada sugeriría casi $190 millones del volumen total de ventas a precio de lista o un 26% si el total en dólares de las propiedades enlistadas se mantiene constante.

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También es importante identificar la diferencia en el precio de lista en comparación con el valor del contrato real. Como la gráfica anterior indica, los descuentos han oscilado entre el 10% a 13% desde principios del 2013.

A continuación vamos a revisar las estadísticas segmentación de condominios de MÁS DE $ 500K contra DEBAJO DE $ 500K.

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Segmentado el mercado de ventas con propiedades mayores de $ 500,000 demuestra $67 millones de las ventas en el 2014 con un volumen de precio de enlistado de $ 77 millones que reflejan un descuento promedio del 13% del precio de lista. Las ventas aumentaron de $ 51 millones en el 2013 en un 29% respecto al año terminado en el 2014. Las ventas de unidades aumentaron de 52-69 al término del año 2014.

Y las ventas de unidades para el período de 5 meses comparables terminando en Mayo 2015 mostraron un aumento de 30-37 o un aumento del 23% en unidad vendida, con un volumen de ventas que aumento de $ 31,6 millones a $ 33,6 millones.

Segmentando el mercado por ventas encima de $500K, demuestra un precio medio de venta cerca del rango de $ 1 millón en 2013 y 2014 con una disminución en el precio de venta promedio de $ 900K en el más reciente período de 5 meses finalizado mayo, 2015.

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Según la gráfica anterior, el precio promedio de venta de unidades de MÁS de $500K fluctúa drásticamente mes a mes debido a la relación baja de número de ventas.

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El volumen total de dólares en propiedades debajo de $ 500K fue de $ 67 Millones. Las ventas de unidades debajo de$ 500K aumentaron 46% o de 207-303 unidades en 2014 y continúan con una buena tendencia en los primeros 5 meses del 2015 con 153 unidades vendidas hasta la fecha de mayo, en comparación con 119 en el período anterior comparable.

El precio medio de venta de esta parte del mercado ha aumentado de $ 200,000 para el rango de $ 230.000 en los últimos 18 meses, lo que demuestra un aumento saludable en el precio. El promedio de descuentos fue entre el 8% y 10%.

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Como se puede observar en la gráfica anterior, la venta con mayor volumen por mes es claramente de temporada, pero el precio medio de venta es una tendencia más alta.

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Por último, con respecto a la comparación de MENOS de 500K contra MAS de 500K, el volumen de unidades obviamente son más altos en el segmento de MENOS de 500K, pero tal vez el punto comparativo más reconocible es que el precio medio de venta ha aumentado en las propiedades de MENOS de $ 500K, y disminuido en las propiedades de MAS $ 500K.

Una interpretación es que hay menos compradores en el extremo más alto del mercado. Y en la comparación de un mercado de compradores, sigue habiendo más presión de venta en ofrecer un valor convincente de las propiedades.

Una conclusión general es que el año 2014 se recuperó sustancialmente a diferencia del 2013, no sólo en volumen de unidades, pero en el volumen total de ventas, el volumen como porcentaje del total de propiedades enlistadas y en el precio de venta también. Este impulso positivo continuó en los primeros 5 meses del 2015, en particular con respecto a la tasa anualizada.

Obviamente, se trata de conclusiones basadas en una visión general del mercado, pero la tendencia positiva y sólida base sugiere que el mercado de Bienes Raíces Puerto Vallarta debe experimentar un crecimiento sostenible en el futuro.

En los próximos artículos vamos a examinar el precio por metro cuadrado en lugares más específicos alrededor de Bahía de Banderas, empezando por Punta Mita, el más lujoso master plan de la región.